Wir stehen auf der Promenade von Marina Village, ein Glas Malvazija in der Hand, und irgendwo zwischen Bootsstegen und Olivenbäumen fragen wir: Wo genau soll hier eigentlich der neue, viel besprochene Golfplatz sein? Gute Frage. Die Antwort liegt ein paar Kurven weiter oben, im Quartier The Peaks, wo gerade Bagger das tun, was in ein paar Jahren Fairways sein werden. Willkommen in Luštica Bay – dem Ort, der jetzt noch keine ganzen 18 Löcher hat, aber schon jetzt eine der spannendsten Geschichten an der ganzen Adria erzählt.
Luštica Bay ist eine Stadt, kein Resort
Ehrlich gesagt haben wir Luštica Bay unterschätzt, bevor wir hier ankamen. Wir dachten: nettes neues Hotel, hübsche Marina, fertig. Falsch gedacht. Was hier auf rund 690 Hektar und knapp sechs Kilometern Küstenlinie entsteht, ist keine Ferienanlage, sondern eine komplett neu geplante Küstenstadt – entwickelt vom Schweizer börsenkotierten Immobilienentwickler Orascom Development gemeinsam mit der Regierung Montenegros. Rund 1,6 Milliarden Euro sind langfristig budgetiert, über 780 Millionen davon sind laut Unternehmensangaben bereits verbaut. Langfristig sollen hier sieben Hotels, rund 3’000 Wohneinheiten – vom Studio bis zur Villa –, zwei Marinas, Schulen, ein medizinisches Zentrum und eben jener 18-Loch-Golfplatz entstehen, Platz für am Ende rund 6’000 Bewohnerinnen und Bewohner. Bemerkenswert: Nur rund zehn Prozent der Fläche werden überhaupt bebaut. Der Rest bleibt, was er ist – Macchia, Fels, Meer.
Samih Sawiris, der Kopf hinter der Vision von Orascom Development Holding, hat einmal gesagt, wichtiger als Leute, die in seiner Stadt kaufen, seien Leute, die darin leben. Genau das spürt man hier: Läden und Restaurants entlang der Promenade werden von Montenegrinerinnen und Montenegrinern geführt, mehr als 80 Prozent der Beschäftigten in der gesamten Entwicklung stammen aus der Region, und unter den Eigentümerinnen und Eigentümern zählt man mittlerweile Menschen aus mehr als 50 Nationen. Das Motto der ganzen Anlage – «A place to belong» – klingt erst nach Marketing, bis man merkt: Man meint es hier tatsächlich so. Kein Wunder, dass Vergleiche mit Andermatt Swiss Alps oder El Gouna fallen – beides Projekte aus demselben Haus. Mit Blick auf die Adria fällt zudem oft der Name Portopiccolo Sistiana.
Der Masterplan im Modell: Was in Luštica Bay als Nächstes entsteht
Wer heute durch Luštica Bay spaziert, könnte leicht glauben, die Destination sei weitgehend fertig. Marina, Promenade, Restaurants, Strände sowie The Chedi Luštica Bay und Centrale Luštica Bay by Angsana vermitteln längst das Gefühl eines gewachsenen Ferienortes. Tatsächlich steckt das Projekt aber noch mitten in seiner Entwicklung – das wird erst richtig deutlich, als uns Jovana vom Marketing-Team von Luštica Bay durch das Verkaufszentrum führt.
Vor uns steht ein übermannshoher Touchscreen: Jovana fährt mit dem Finger über die Bucht, und Haus für Haus, Quartier für Quartier erscheint das, was hier in den kommenden Jahren gebaut werden soll. Gleich daneben liegt, von einer Palme beschattet, ein masstabsgetreues Reliefmodell der gesamten Halbinsel – jede Bucht, jeder Golfhügel, jede Mole nachgebildet, mit kleinen Lichtern für Marina und Piazza. Spätestens hier wird klar: Luštica Bay denkt grösser als Ferienresort.
«We are not building a five-star resort. We are building an integrated town. We are building a community.»
Ein Satz, der während unseres Gesprächs mehrfach fällt – und der das Projekt eigentlich besser erklärt als jede Hochglanzbroschüre.
An der Wand hinter dem Modell hängt eine zweite Übersicht: das Portfolio der Muttergesellschaft Orascom Development, Land für Land. El Gouna am Roten Meer, wo die Gruppe seit 1990 baut. Andermatt Swiss Alps, das alpine Pendant in der Schweiz. West Carclaze in Cornwall. Und – neu hinzugekommen, seit unserem letzten Besuch im Verkaufszentrum – zwei Tafeln zu Oman: Hawana Salalah und Jebel Sifah, «the essence of Oman’s coastal living», wie es dort heisst. Man merkt: Luštica Bay ist kein Einzelprojekt, sondern Teil eines Systems, das rund um den Globus nach demselben Prinzip funktioniert.
Vier, mittlerweile fünf Quartiere prägen den Masterplan. Marina Village, wo wir stehen, ist – so beschreibt es eine der Infotafeln – «the original soul of Luštica Bay, a relaxed coastal neighbourhood of cafés, familiar faces and sun-soaked moments». Centrale bildet mit seiner Piazza das urbane Zentrum, mit medizinischer Versorgung, Geschäften und Verwaltung – eine Schule ist geplant, steht aber noch aus. Oberhalb der Bucht entsteht The Peaks rund um den Golfplatz. Und zwischen Marina und Golfplatz wächst gerade Horizon aus dem Boden, «set high above Adriatic views where beauty opens out without interruption, a light-filled yet private enclave», wie es auf der Tafel gleich neben dem grossen Modellbildschirm heisst – ein Quartier mit Infinity-Pool-Terrassen, deren Blick sich über die Bucht bis zu den Bergen öffnet. Nahe dem dritten Loch des Golfplatzes soll zudem ein weiteres, höher gelegenes Quartier namens Heights entstehen.
Immobilie kaufen in Luštica Bay: Wohnen zwischen Fairway und Meer
Und genau hier wird Luštica Bay auch für Käuferinnen und Käufer interessant. Die Immobilien sind keine reinen Ferienunterkünfte innerhalb eines Hotelresorts, sondern lassen sich als Eigentum erwerben – vom Studio über das Apartment und Townhouse bis zur eigenen Villa. Verkauft wird aktuell unter anderem rund um die Marina, in Centrale, im neuen Bereich Horizon zwischen Marina und Golfplatz sowie direkt innerhalb von The Peaks. Viele Wohncluster verfügen über gemeinschaftliche Pools und Parkplätze, Townhouses und Villen teils über private Pools und eigene Stellplätze. Mehr als 800 Wohneinheiten sind laut Orascom bereits verkauft, an über 800 Eigentümerfamilien aus mehr als 50 Nationen.
Gekauft wird aus unterschiedlichen Gründen: Manche suchen ein klassisches Second Home am Meer, andere betrachten die Immobilie als Investment und vermieten sie, wenn sie selbst nicht vor Ort sind – häufig eine Kombination aus beidem. Gerade der Golfplatz soll dabei helfen, aus einer reinen Sommerdestination eine Ganzjahres-Destination zu machen: Während die Strände naturgemäss vor allem in den heissen Sommermonaten Gäste anziehen, beginnt für Golferinnen und Golfer eine der interessantesten Reisezeiten oft erst danach. Frühling, Herbst und die vergleichsweise milden Wintermonate könnten die Saison von Luštica Bay damit deutlich verlängern – was auch für Investoren interessant ist: Je länger eine Destination attraktiv bleibt, desto länger lässt sich eine Immobilie nutzen oder vermieten.
Für Käufer gibt es zudem Zahlungsmodelle, die je nach Projekt und Fertigstellung über mehrere Jahre laufen können. Entscheidend ist aber etwas anderes: Wer hier eine Immobilie kauft, erwirbt nicht nur Quadratmeter mit Meerblick, sondern wird Teil der Infrastruktur von Luštica Bay – mit Zugang zu den Stränden der Destination und den jeweiligen Gemeinschaftseinrichtungen der eigenen Wohnanlage. Bank, Post, medizinische Versorgung und Feuerwehr gehören bereits zur Infrastruktur oder sind Teil der weiteren Planung, perspektivisch soll ein privates Krankenhaus hinzukommen.
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