Tivat

Wir stehen auf der Promenade von Marina Village, ein Glas Malvazija in der Hand, und irgendwo zwischen Bootsstegen und Olivenbäumen fragen wir: Wo genau soll hier eigentlich der neue, viel besprochene Golfplatz sein? Gute Frage. Die Antwort liegt ein paar Kurven weiter oben, im Quartier The Peaks, wo gerade Bagger das tun, was in ein paar Jahren Fairways sein werden. Willkommen in Luštica Bay – dem Ort, der jetzt noch keine ganzen 18 Löcher hat, aber schon jetzt eine der spannendsten Geschichten an der ganzen Adria erzählt. Luštica Bay ist eine Stadt, kein Resort Ehrlich gesagt haben wir Luštica Bay unterschätzt, bevor wir hier ankamen. Wir dachten: nettes neues Hotel, hübsche Marina, fertig. Falsch gedacht. Was hier auf rund 690 Hektar und knapp sechs Kilometern Küstenlinie entsteht, ist keine Ferienanlage, sondern eine komplett neu geplante Küstenstadt – entwickelt vom Schweizer börsenkotierten Immobilienentwickler Orascom Development gemeinsam mit der Regierung Montenegros. Rund 1,6 Milliarden Euro sind langfristig budgetiert, über 780 Millionen davon sind laut Unternehmensangaben bereits verbaut. Langfristig sollen hier sieben Hotels, rund 3'000 Wohneinheiten – vom Studio bis zur Villa –, zwei Marinas, Schulen, ein medizinisches Zentrum und eben jener 18-Loch-Golfplatz entstehen, Platz für am Ende rund 6'000 Bewohnerinnen und Bewohner. Bemerkenswert: Nur rund zehn Prozent der Fläche werden überhaupt bebaut. Der Rest bleibt, was er ist – Macchia, Fels, Meer.Samih Sawiris, der Kopf hinter der Vision von Orascom Development Holding, hat einmal gesagt, wichtiger als Leute, die in seiner Stadt kaufen, seien Leute, die darin leben. Genau das spürt man hier: Läden und Restaurants entlang der Promenade werden von Montenegrinerinnen und Montenegrinern geführt, mehr als 80 Prozent der Beschäftigten in der gesamten Entwicklung stammen aus der Region, und unter den Eigentümerinnen und Eigentümern zählt man mittlerweile Menschen aus mehr als 50 Nationen. Das Motto der ganzen Anlage – «A place to belong» – klingt erst nach Marketing, bis man merkt: Man meint es hier tatsächlich so. Kein Wunder, dass Vergleiche mit Andermatt Swiss Alps oder El Gouna fallen – beides Projekte aus demselben Haus. Mit Blick auf die Adria fällt zudem oft der Name Portopiccolo Sistiana. Der Masterplan im Modell: Was in Luštica Bay als Nächstes entsteht Wer heute durch Luštica Bay spaziert, könnte leicht glauben, die Destination sei weitgehend fertig. Marina, Promenade, Restaurants, Strände sowie The Chedi Luštica Bay und Centrale Luštica Bay by Angsana vermitteln längst das Gefühl eines gewachsenen Ferienortes. Tatsächlich steckt das Projekt aber noch mitten in seiner Entwicklung – das wird erst richtig deutlich, als uns Jovana vom Marketing-Team von Luštica Bay durch das Verkaufszentrum führt.Vor uns steht ein übermannshoher Touchscreen: Jovana fährt mit dem Finger über die Bucht, und Haus für Haus, Quartier für Quartier erscheint das, was hier in den kommenden Jahren gebaut werden soll. Gleich daneben liegt, von einer Palme beschattet, ein masstabsgetreues Reliefmodell der gesamten Halbinsel – jede Bucht, jeder Golfhügel, jede Mole nachgebildet, mit kleinen Lichtern für Marina und Piazza. Spätestens hier wird klar: Luštica Bay denkt grösser als Ferienresort.«We are not building a five-star resort. We are building an integrated town. We are building a community.»Ein Satz, der während unseres Gesprächs mehrfach fällt – und der das Projekt eigentlich besser erklärt als jede Hochglanzbroschüre. Ein Blick über das Luštica Bay Projekt hinaus: Im Verkaufszentrum zeigt Orascom Development sein internationales Portfolio, von El Gouna in Ägypten über Andermatt in der Schweiz bis Oman und Grossbritannien. An der Wand hinter dem Modell hängt eine zweite Übersicht: das Portfolio der Muttergesellschaft Orascom Development, Land für Land. El Gouna am Roten Meer, wo die Gruppe seit 1990 baut. Andermatt Swiss Alps, das alpine Pendant in der Schweiz. West Carclaze in Cornwall. Und – neu hinzugekommen, seit unserem letzten Besuch im Verkaufszentrum – zwei Tafeln zu Oman: Hawana Salalah und Jebel Sifah, «the essence of Oman's coastal living», wie es dort heisst. Man merkt: Luštica Bay ist kein Einzelprojekt, sondern Teil eines Systems, das rund um den Globus nach demselben Prinzip funktioniert.Vier Quartiere prägen den Masterplan. Marina Village, wo wir stehen, ist – so beschreibt es eine der Infotafeln – «the original soul of Luštica Bay, a relaxed coastal neighbourhood of cafés, familiar faces and sun-soaked moments». Centrale bildet mit seiner Piazza das urbane Zentrum, mit medizinischer Versorgung, Geschäften und Verwaltung – eine Schule ist geplant, steht aber noch aus. Zu Centrale gehört auch Heights, eine Wohnkollektion oberhalb der Piazza, zwischen Olivenhainen und Lavendelwegen, direkt neben dem dritten Loch des Golfplatzes. Zwischen The Peaks und Marina Village liegt Horizon, «set high above Adriatic views where beauty opens out without interruption, a light-filled yet private enclave», wie es auf der Tafel gleich neben dem grossen Modellbildschirm heisst – das ruhigste und privateste Quartier von Luštica Bay, ein reines Wohnviertel ohne Läden und Gastronomie, mit Infinity-Pool-Terrassen, deren Blick sich über die Bucht bis zu den Bergen öffnet. Und ganz oben, rund um den Golfplatz, entsteht The Peaks. Immobilie kaufen in Luštica Bay: Wohnen zwischen Fairway und Meer Und genau hier wird Luštica Bay auch für Käuferinnen und Käufer interessant. Die Immobilien sind keine reinen Ferienunterkünfte innerhalb eines Hotelresorts, sondern lassen sich als Eigentum erwerben – vom Studio über das Apartment und Townhouse bis zur eigenen Villa. Verkauft wird aktuell unter anderem rund um die Marina, in Centrale mit der Kollektion Heights, in Horizon zwischen Marina Village und The Peaks sowie direkt innerhalb von The Peaks. Viele Wohncluster verfügen über gemeinschaftliche Pools und Parkplätze, Townhouses und Villen teils über private Pools und eigene Stellplätze. Mehr als 1'000 Immobilien sind laut Luštica Bay bis heute verkauft, an Eigentümerinnen und Eigentümer aus mehr als 50 Nationen.Gekauft wird aus unterschiedlichen Gründen: Manche suchen ein klassisches Second Home am Meer, andere betrachten die Immobilie als Investment und vermieten sie, wenn sie selbst nicht vor Ort sind – häufig eine Kombination aus beidem. Gerade der Golfplatz soll dabei helfen, aus einer reinen Sommerdestination eine Ganzjahres-Destination zu machen: Während die Strände naturgemäss vor allem in den heissen Sommermonaten Gäste anziehen, beginnt für Golferinnen und Golfer eine der interessantesten Reisezeiten oft erst danach. Frühling, Herbst und die vergleichsweise milden Wintermonate könnten die Saison von Luštica Bay damit deutlich verlängern – was auch für Investoren interessant ist: Je länger eine Destination attraktiv bleibt, desto länger lässt sich eine Immobilie nutzen oder vermieten.Für Käufer gibt es zudem Zahlungsmodelle, die je nach Projekt und Fertigstellung über mehrere Jahre laufen können. Entscheidend ist aber etwas anderes: Wer hier eine Immobilie kauft, erwirbt nicht nur Quadratmeter mit Meerblick, sondern wird Teil der Infrastruktur von Luštica Bay – mit Zugang zu den Stränden der Destination und den jeweiligen Gemeinschaftseinrichtungen der eigenen Wohnanlage. Bank, Post, medizinische Versorgung und Feuerwehr gehören bereits zur Infrastruktur oder sind Teil der weiteren Planung, perspektivisch soll ein privates Krankenhaus hinzukommen. Real Estate | Hier klicken Immobilien in Montenegro als Investment: Warum jetzt? Wir stehen noch immer vor dem grossen Reliefmodell von Luštica Bay. Marina Village, Centrale, The Peaks – alles liegt im Kleinformat vor uns, und plötzlich lässt sich ziemlich gut erkennen, wie viel hier bereits entstanden ist und wie viel noch entstehen soll. Und genau an diesem Punkt drängt sich eine Frage fast zwangsläufig auf: Warum ausgerechnet hier investieren – und warum jetzt?Einen Teil der Antwort sehen wir direkt vor uns. The Peaks verbindet Villen, Townhouses und Apartments mit Montenegros erstem Gary-Player-Championship-Golfplatz. Für Golfer ist das natürlich ein Argument, aber eben nicht das einzige. Denn interessant wird Luštica Bay vor allem dann, wenn man den Blick vom einzelnen Haus oder Apartment löst und auf Montenegro als Ganzes richtet.Das Land ist im Vergleich zu etablierten Mittelmeermärkten noch ein Nachzügler. Die Immobilienpreise liegen weiterhin unter jenen in Portugal, Spanien oder Kroatien, während Montenegro gleichzeitig auf eine stärkere europäische Integration zusteuert. Der EU-Beitrittsprozess und weitere Investitionen in die Infrastruktur könnten dem Markt langfristig zusätzliche Impulse geben. Garantien gibt es bei Immobilien bekanntlich ebenso wenig wie beim Golf – aber der Zeitpunkt ist zumindest interessant: Man steigt in einen Markt ein, der sich noch entwickelt, statt in einen, in dem längst jede gute Aussicht ihren entsprechenden Preis hat.In Luštica Bay spricht man in diesem Zusammenhang von drei Werten. Da ist zunächst das Vermietungspotenzial, dann die mögliche Wertsteigerung – und schliesslich etwas, das sich deutlich schlechter in einer Excel-Tabelle abbilden lässt: «Optionalität».Das Wort klingt zunächst ziemlich technisch. Gemeint ist etwas sehr Menschliches. Eine eigene Basis in Europa, auf die man zurückgreifen kann, wenn sich Lebenspläne oder Umstände verändern. Ein Ort, den man selbst nutzt, vermietet oder irgendwann an die nächste Generation weitergibt. Die Immobilie ist damit nicht ausschliesslich eine Frage möglicher Rendite, sondern schafft gleichzeitig Optionen. Und vielleicht versteht man diesen Gedanken besser, wenn man hier steht und nicht nur auf Quadratmeterpreise schaut, sondern auf eine Stadt, die tatsächlich noch wächst.Ein paar Argumente lassen sich allerdings sehr konkret beziffern. Wer eine Immobilie direkt vom Entwickler kauft – also auch direkt in Luštica Bay –, zahlt keine Immobilienerwerbssteuer. Bei einem Kauf auf dem Sekundärmarkt werden dagegen zwischen drei und sechs Prozent Übertragungssteuer fällig. Die Immobilien werden in Euro erworben, ausländische Käufer erhalten volles Eigentum – Freehold – und Immobilienbesitz kann zudem die Grundlage für eine verlängerbare Aufenthaltsbewilligung bilden.Und dann ist da noch eine Zahl, die beim Blick auf das Modell eine gewisse Dimension bekommt: Mehr als 1’000 Immobilien wurden in Luštica Bay inzwischen verkauft, über 700 Häuser und Wohnungen sind bereits fertiggestellt, Eigentümer aus mehr als 50 Nationen sind hier vertreten. Nach Angaben von Luštica Bay lag die durchschnittliche jährliche Wertsteigerung bislang bei 13 Prozent. Gleichzeitig ist der Masterplan noch lange nicht abgeschlossen.Vielleicht liegt genau darin der Reiz dieses Moments. Wir schauen nicht auf ein fertiges Resort, bei dem nur noch die letzten Schlüssel übergeben werden. Vor uns liegt ein Ort mitten in seiner Entwicklung. Vieles steht bereits, anderes existiert vorerst noch auf diesem Reliefmodell. Wer heute hier kauft, entscheidet sich deshalb nicht nur für eine Villa, ein Townhouse oder ein Apartment an der Adria. Er entscheidet sich auch dafür, Teil einer Stadt zu werden, deren nächste Kapitel gerade erst gebaut werden.

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